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城市地區供營業使用房屋之基地租金計算,有無土地法第97條土地申報地價年息百分之10之限制?

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    按基地租金之數額,除以基地申報地價為基礎外,尚須斟酌基地之位置,工商業繁榮之程度,承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項,並與鄰地租金相比較,以為決定。而依土地法第105 條、第97條規定,城市地方房屋建築基地之租金,固應以土地申報地價年息百分之10為限,惟土地法第97條之立法意旨,為「城巿房屋供不應求,為防止房屋所有權人乘機哄抬租金,造成居住問題,特設本條限制房屋租金之最高額,超出部分得由政府強制減定之,以保護承租人」,是土地法第97條限制房屋租金之立法政策,係基於居住乃人民生存之基本條件,為生存權之內涵,現代福利國家應滿足人民居住之需求,而立法當時之我國經濟環境,城巿房屋供不應求,為保護經濟上弱者之承租人,使其能取得適當之居住空間,以避免造成居住問題,則該條之規定,應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋,始有其適用。至營業用房屋,承租人用以營業獲取利潤,並非供居住安身,即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉,自無立法介入加以限制之必要。況租屋營業,租金之支出,原屬營業成本之一部,倘立法限制租金額,營業利潤並未相對受限,任其享有鉅額利潤,要非立法之原意。復就土地法第3 編第3 章房屋及基地租用之法律體系觀之,土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋,均指住宅而言。從而,土地法第97條所指房屋,應解為不包括供營業使用之房屋,以兼顧租賃雙方之利益,並契合其立法本旨(最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨參照)。要言之,城市地區供營業使用房屋之基地租金計算,並無土地法第97條土地申報地價年息百分之10之限制。

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