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公寓大廈之外牆得否獨立為區分所有之客體?

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    按公寓大廈管理條例第3條第3款規定:「專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者」,基於物權之排他支配性,作為所有權客體之建造物,在構造上必須有屋頂(天花板)及四周牆壁或其他相類之構造物始足當之。且區分所有建築物之專有部分是一立體之構造物,具有一定平面的廣度與一立體的厚度,是在區分所有人相互間,尤其是建築物之維持、管理關係上,專有部分僅至牆壁、樑柱、地板、天花板等境界部分表層粉刷之牆面部分但在外部關係上,亦即在對第三人,尤其買賣、保險、稅金等關係,專有部分包含至牆壁、樑柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心線。質言之,專有部分之之範圍,在區分所有人相互間之內部關係上採牆面說,但在對第三人之外部關係上則採壁心說。且依社會通常觀念,構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者,在構造上及使用上均不具有獨立性,應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。而公寓大廈之外牆,係建築物主要構造,為維持建物安全及其外觀所必要的構造,性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體,而由全體住戶共同使用。(臺灣高等法院99年度上字第450號判決參照)

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